8月30日晚，衢州发展（600208.SH）披露2026年半年报。报告期内，公司实现营业收入3.85亿元，同比下降45.65%；归属于上市公司股东的净利润1.69亿元，同比下降34.9%；扣非归母净利润8.11亿元，同比增长28.65%；基本每股收益0.020元/股，同比下降35.48%。
扣非净利润8.11亿元，反而高出归母净利润1.69亿元约6.42亿元，两条利润线的走向完全相反。公司给出的解释是，扣非净利大增主要系本期公允价值变动损益等非经常性损益项目为负所致。换句话说，主业之外的一笔账面损失，把归母净利拖成了负增长。
上半年公司经营活动产生的现金流量净额为-5.44亿元，同比下降380.4%。账面扣非赚了8.11亿元，经营现金却净流出5.44亿元——利润与现金的裂口，是这份中报最需要追问的一处。
公司表示，报告期收入下滑主要因项目开发周期影响，本期交房结算项目较少；净利润下滑则因房地产开发和交付具有周期性，上年同期交付的是毛利率较高的上海项目，形成高基数。落到具体数字上，本期房地产结算收入2.93亿元，较上年同期下降约3.33亿元、降幅53.25%；结算毛利率25.78%，较上年同期下降4.80个百分点；结算毛利0.75亿元，较上年同期减少1.16亿元。
上半年公司无新增土地储备，亦无新增新开工面积，新竣工面积6.69万平方米；实现结算面积3.56万平方米、结算收入3.78亿元，同比分别下降47.78%和46.61%，其中权益结算面积2.15万平方米、权益结算收入2.59亿元，结算均价1.06万元/平方米。销售端压力更大：合同销售面积6.63万平方米、合同销售收入48.50亿元，同比分别下降69.31%和73.68%；权益销售面积3.72万平方米、权益销售金额25.47亿元，同比下降71.72%和73.43%。
支撑这家房企过往想象力的，是上海亚龙壹号院项目——该项目2025年累计销售额突破220亿元，登顶全国单盘销冠。但单盘的高光无法对冲整体销售的收缩，公司已明确，地产业务有序收缩转型，不再新增土地储备，全力推进存量项目去化与资金回笼，为战略转型提供资金支持。
衢州发展持有中信银行、湘财股份、阳光保险、新湖期货等一批金融股权，同时持有宏华数科、邦盛科技、趣链科技、谐云科技、富加镓业、恒影科技等高科技企业股权，覆盖区块链、人工智能、高端制造、芯片设计等赛道，已构建”投资—培育—协同—退出”的产业投资生态。报告期内，中信银行等标的股价大幅度上涨，湘财股份等投资标的经营状况良好，取得较好的投资收益，较好地对冲了地产业务的经营压力。在此基础上，公司启动算力产业布局规划，探索算力投资与算力运营业务，并拟增资谐云科技，试图培育第二成长曲线。
拆分到第二季度，亏损仍在延续但有所收窄：单季营业收入2.14亿元、同比下降41.0%；归母净利润由上年同期亏损1.64亿元变为亏损1.45亿元；扣非归母净利润1.83亿元、同比上升1.7%；单季EPS为-0.0171元。
截至二季度末，公司总资产945.71亿元、较上年度末增长1.5%，归母净资产416.53亿元、增长0.8%，账面货币资金余额58.42亿元。有息负债合计319.68亿元，占总资产的33.80%，较期初增加13.39亿元；其中短期借款和一年内到期的有息负债合计174.24亿元、占比54.51%，一年内需兑付的债务超过有息负债总额的一半；一年以上有息负债145.44亿元、占比45.49%。按融资机构分，银行借款占比60.56%，公司信用类债券占比5.21%，其他类型借款占比34.23%。成本端，公司加权平均融资成本5.47%，其中银行借款加权平均融资成本4.31%；期末加权平均融资成本5.53%，银行端4.22%。期内利息资本化金额约1.48亿元，利息资本化率16.54%。
风险控制层面，公司上半年计提各类减值准备合计1.65亿元，将减少2026年半年度合并报表净利润1.65亿元，减少归属于母公司股东的净利润9720.22万元。截至报告期末，账面资产负债率55.78%，预收类款项48.48亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为53.39%，处于行业较低水平。
转型路径上横着一道坎。历时近十个月，公司于5月17日晚公告，正式终止通过发行股份方式购买先导电子科技股份有限公司约95%股权的计划。这项重组自2025年7月启动，本是从传统房地产向硬科技实体制造转型的核心战略动作。衢州发展前身为浙江知名房地产开发公司新湖中宝，如今地产收缩、科技并购受阻，转型的接力棒更多压在了参股投资与算力布局上。二级市场用脚投票，至8月28日收盘，公司股价年内累计下跌23.26%。
扣非增28.65%、归母降34.9%、经营现金流-5.44亿元、合同销售收入跌73.68%、短债占比54.51%、计提减值1.65亿元、重组终止、年内股价跌23.26%——这八组数字勾勒出的，是一家房企在结算空档期里的真实处境。投资收益能对冲一时，却替代不了主营造血；当上海高毛利项目的高基数效应消退、而算力运营尚在规划阶段时，衢州发展需要用下一个半年的销售回款与经营现金流，来回答转型是否真的接得上。
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